უძრავი ქონების ბაზარი ყველაზე განვითარებადი სფეროა, რადგან აქციებისა და ობლიგაციებისგან განსხვავებით, უძრავი ქონება არის მატერიალური აქტივი, რომლის კონტროლიც ინვესტორებს შეუძლიათ. უძრავი ქონების ინვესტიცია არის გზა გრძელვადიანი სიმდიდრის დაგროვებისაკენ, გამომდინარე იქიდან, რომ უძრავი ქონების ფასები ყოველწლიურად საგრძნობლად იმატებს, შედეგად, დროთა განმავლობაში კაპიტალი და წმინდა ღირებულება იზრდება.

უძრავი ქონების ღირებულება იზრდება ინფლაციის მატებასთან ერთად, რაც უზრუნველყოფს შეჯიბრებას ვალუტის მსყიდველუნარიანობის შემცირების წინააღმდეგ დროთა განმავლობაში.

უცხოელი ინვესტორებისთვის ყველაზე მიმზიდველი, საფინანსო და სადაზღვეო საქმიანობების შემდგომ უძრავი ქონება აღმოჩნდა. საინვესტიციო მიმზიდველობის მიხედვით, მეორე ადგილზე უძრავი ქონების სექტორია – 406,9 მილიონით, რაც მთლიანი FDI-ის 20%-ს შეადგენს.

საქართველოში განხორციელებული პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები ქვეყნების მიხედვით 2022 წლის ბოლოს იყო 2 097 898,1 აშშ დოლარი, ხოლო 2023 წლელ საკმაოდ იკლო და 1 594 746,9 აშშ დოლარი შეადგინა.

ვაკე თბილისში ერთ-ერთი ყველაზე განვითარებული და პრესტიჟული უბანია, რის გამოც ახალაშენებული (დასრულებული) ბინების სეგმენტში 1მ2-ის მედიანური ღირებულება 2021 წლის ბოლოს - 3540 ლარი, ხოლო 2023 წლის ბოლოს - 4900 ლარი დაფიქსირდა. სწორედ უბნის პრესტიჟმა განაპირობა ფასის ცვლილება, რაც ზრდის ტენდენციას ინარჩუნებს. ვაკეში მაცხოვრებლების რაოდენობა 2022 წლის მონაცემებით თბილისის მოსახლეობის 11%-ს შეადგენს.

2023 - 2024 წელის შეჯამება ( Galt & Taggart - საინვესტიციო კვლევების მონაცემები )

გაყიდული ბინების რაოდენობა

2023 წელს თბილისში 39,949 ბინა გაიყიდა, რაც 7.0%-იანი წლიური კლებაა და ეს კლება 2022 წლის რეკორდულად მაღალ ბაზას უკავშირდება. თუმცა, აღსანიშნავია, რომ ბინების გაყიდვები მაინც 7.7%-ით აჭარბებს 2021 წლის მაჩვენებელს. მნიშვნელოვანია, რომ 2023 წელს კლება მთლიანად განპირობებული იყო მეორადი ბაზრის 13.5%-იანი წლიური შემცირებით, რადგან პირველად ბაზარზე გაყიდვების პოზიტიური დინამიკა შენარჩუნდა და წლიური 1.6%-იანი ზრდა დაფიქსირდა.

2024 წლის თებერვალში თბილისში 3,444 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 0.9%-იანი ზრდაა იანვრის 6.3%-იანი წლიური ზრდის შემდეგ. ეს ზრდა მთლიანად გამოწვეული იყო პირველად ბაზარზე გაზრდილი ტრანზაქციების რაოდენობით, მაშინ როცა მეორად ბაზარზე გაყიდვები წლიურად 7.5%-ით შემცირდა.

ფასები

2023 წელს ფასების ზრდის დინამიკა შენარჩუნდა. ამასთან, პირველად ბაზარზე ბინის ფასის წლიური ზრდის ტემპი ორჯერ აღემატებოდა მეორად ბაზარზე ფასის ზრდას (+21.3% და +10.0% წ/წ, შესაბამისად). თბილისში გასაყიდი ბინის მინიმალური ფასი ამჟამად $900 მ2-მდეა, მაშინ როცა ეს მაჩვენებელი 2021 წლის ბოლოსთვის $600 მ2 იყო.

2024 წლის თებერვალში ბინის ფასების ზრდის დინამიკა პირველად ბაზარზე კვლავ შენარჩუნდა (თვიური 0.8%-იანი და წლიური 16.5%-იანი ზრდა), მაშინ როცა მეორად ბაზარზე ფასები შემცირდა (-4.1% და -2.2% თვიური კლება ახალ და ძველ პროექტებზე, შესაბამისად).

ბაზრის ზომა

2023 წელს თბილისში 2.9 მილიარდი აშშ დოლარის ღირებულების ბინა გაიყიდა, რაც შემცირებული ტრანზაქციების მიუხედავად 9.9%-იანი წლიური ზრდაა.

2024 წლის თებერვალში თბილისში 258.8 მლნ აშშ დოლარის ღირებულების ბინები გაიყიდა, რაც 4.9%-იანი წლიური ზრდაა. ამ ზრდის ყველაზე დიდი კონტრიბუტორი პირველადი ბაზარი იყო, რომლის მიზეზიც გაზრდილი ტრანზაქციებისა და ფასების კომბინაციაა.

ქირა

2023 წლის ბოლოსთვის თბილისში საშუალო ზომის ბინის ქირამ კვადრატულზე 10.7 აშშ დოლარი შეადგინა, რაც წლიური 5.1%-იანი შემცირებაა. ამ შემცირების მიუხედავად, ეს ქირა 2021 წლის დონეს ორჯერ აჭარბებს. 

ხოლო 2024 წლის თებერვალში ბინის ქირამ კვადრატულზე 9.9 აშშ დოლარი შეადგინა, რაც თვიური 4.8%-იანი შემცირებაა. აღსანიშნავია, რომ ქირები შემცირებულია თბილისის ყველა რაიონში.

სამშენებლო ნებართვები

2023 წელს თბილისში 255 სამშენებლო ნებართვა გაიცა 1.9 მლნ მ2-ის ჯამურ საცხოვრებელ ფართობზე.

2024 წლის პირველ 2 თვეში 29 ახალი ნებართვა გაიცა საცხოვრებელი პროექტების მშენებლობისთვის. ამ ნებართვების ჯამური საცხოვრებელი ფართობი 200,445 მ2-ს შეადგენს.

Galt & Taggart მიერ სისტემური დეველოპერების გამოკითხვის შედეგები

2024 წლის იანვარში ჩატარდა 13 სისტემური დეველოპერის გამოკითხვა, რომელიც მოიცავდა 68 მიმდინარე სამშენებლო პროექტს. კვლევის მიზანი იყო პირველად ბაზარზე გაყიდვების დაგვიანებით რეგისტრაციის საკითხის აღმოფხვრა და ბაზრის უახლესი ტენდენციების შესახებ ინფორმირებულობა.

კვლევის შედეგებზე დაყრდნობით:

• 2023 წელს, დეველოპერებისგან შეძენილი ბინების მთლიანი რაოდენობა წლიურად 4.2%-ით გაიზარდა, რაც ხაზს უსვამს თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მდგრად მოთხოვნას.
• დეველოპერების გაყიდვების მკვეთრი ზრდა დაფიქსირდა 2022 წელს, რაც დასტაბილურდა 2023 წლის პირველ 9 თვეში. აღსანიშნავია, რომ ამ სტაბილიზაციის შემდეგ, 2023 წლის მე-4 კვარტალში დეველოპერების გაყიდვები კვლავ დაჩქარდა და წინა სამი კვარტლის გაყიდვების საშუალო მაჩვენებელს 21.9%-ით გადააჭარბა.
• 2023 წელს დასრულებულ პროექტებს შორის თითქმის ყველა ბინა უკვე გაყიდულია. ამასთანავე, პროექტებში რომელთა დასრულების თარიღი 2026-28 წლებია, ბინების თითქმის ნახევარია უკვე გაყიდული.